交付标准是办公资产管理中非常重要的管理手段,与户型比例一起,是决定我们行业产品竞争力的核心两点 。我把交付标准分为四类:第一个是毛坯交付,没什么,有的有空调,有的没有,根据建筑本身;第二个是标准交付,在顶部和底部完成;第三个精装交付,这个分区完成了;带办公家具的第四个是拎包办公,
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四种不同的交付标准,对应的项目定位也不同 。
不建议单独交付空白 。除非项目很特别,比如公园改造,很有艺术感,标准交付会掩盖这种艺术氛围;或者那种独栋或者LOFT类型,层高特别高,很多公司喜欢自己做隔断,设计空间;以及总部的经济类,如果整栋楼租给租户,这些都可以作为毛坯交付 。我认为选择其他空白是非常不明智的策略 。
当我们在武汉踩板的时候,才想起那是交付给办公楼的一个比较高档的毛坯 。就在我们去的公司旁边,正在装修 。按照最基本的物业服务标准,应该是防尘、防噪音、防冲击,但实际上一个都没做 。因此,我认为交付空白是非常错误的 。
大多数项目必须至少作为标准交付 。标准交付意味着上下都做得很好,装修无尘无噪音,这是基本 。因为装修对已经在其他办公室工作的企业影响很大 。而且送毛坯会涉及免租期,时间乘以空间,空间不变,时间少,收入减少 。
此外,空白的交付存在很大的问题 。如果企业A搬走了,需要恢复原样,这是一个大工程 。交付的毛坯施工是重施工,而不是轻施工、标准化施工或模块化施工,会对整个办公产品造成很大的破坏 。
还有一个缺点就是你给了企业A两个月的免租期,装修完成了 。可惜这家企业不靠谱,半年后就搬走了 。看似手里有两个月的定金,其实已经摊薄了,包括代理费和免租期 。万一这家公司更不靠谱,不需要押金,留下烂摊子走人 。
很多人会说挺好的,所以就把装修留给了我们 。这种家庭留下的装饰有哪些优点和缺点?反正我很少听到客户说他们上次家留下的装修很好 。因此,毛坯的交付对项目的整体收益影响很大 。
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现在很多项目都实现了标准交付,上下都做得很好 。客户只需要模块化施工和成品施工,不影响其他公司 。迁出时,严格遵循恢复原状的标准 。
第三次精装交付 。对于租赁面积小于300平方米的客户,其实空间分布的需求是高度标准化的 。一个老板房带两个会议室,一个财务办公室和一个大工作室工作区,加上一面背景墙,基本上已经成为标准需求 。那么按照这种布局交付精装有什么好处呢?
第一,不用给免租期,分区都准备好了 。
第二,你可以获得很高的溢价 。精装发货截止,可以做溢价 。
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第三,A公司租期到期了,搬走以后,下一家进来前修葺工作是一定要做的 。比如说有些二房东,他所有的空间,上家搬走后,都会让长期合作的装修公司把所有的办公区域重新修葺,成本很低,但是效果很好 。
和什么都没有的毛坯相比,客户体验感会很好,不需要任何装修就可以使用,溢价继续保持之余,还省了免租期,降低流转空置时间 。对于很多二房东而言,采用这种方法,可以达到追求收益的核心目标 。
拎包办公是在精装交付之上的一种写字楼招商标准,但其实个人并不建议,因为不同公司对办公用品用具的需求是不一样的,会造成很多不匹配 。
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个人建议毛坯交付一定是基于特殊项目和特殊定位,或者这栋楼建好以后就是卖给散户不管了,不然从经营角度来说,毛坯交付是致命的 。
一般项目,在写字楼资产管理维度,至少要做标准交付 。标准交付有个前提,对于任何入住的企业,签订租赁合同的要求,一定要严格要求 。我们看过很多运营方在A公司搬走以后,对房源没有做要求的,导致产生大量流转空置期 。这涉及到一个一直在讨论的问题,遗留装修对于业主方来说,是利是弊?
大家认为遗留装修是很整洁干净的,但事实上90%都是破损凌乱的,如果没有经过修葺,一定会变成负担 。可能A公司花了很多钱去投入装修,但是搬走后,新来的B公司很可能不喜欢他的风格、区间规划和遗留下来的物品 。碰到喜欢又高度匹配的概率是很小的,一旦不喜欢,流转空置期就会大大变长 。
本来挺抢手的户型,就是因为遗留装修多两个三个月空置期很正常 。而且很多客户可能因为不喜欢这个房子,要敲掉重新重新装修,多要一个月免租期,这种情况发生的概率很大 。
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所以说对于遗留装修,如果不能像精装交付一样经过修葺变成新的一样,那就是负担 。正因如此,我们对于租约合同里面对租客的装修条款一定要严格,对它不严格,就是拉长自己的流转空置期 。
第三个精装交付一定要有修葺的能力或者修葺的合作伙伴才有价值 。精装交付的目标是为了(1)客户体验好;(2)产品好租,竞争力强;(3)高溢价 。这个高溢价是要持续一定的周期,可以循环使用的 。在租客条款中要约定好,允许一些小破损,但对于修缮不了的损害,就该有相应的处罚措施 。
对于第四种拎包办公不是非常建议,对于写字楼这类独立空间,拎包办公不是一个好的方向 。
目前主流来说,还是围绕标准交付和精装交付,但是这两个要成功是有一定的前提要求的 。
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首先是租得掉 。租得掉要匹配市场需求,不是自己拍脑袋要做大户型或者小户型,而是基于市场反馈进行的 。我经常收到感谢信,说用了你们的系统管理以后靠谱多了,那是肯定的 。通过数据再结合自己的经验,整合区域竞品信息来规划自己的产品,是比较科学的 。
第二个是租得快 。我们做的是时间跟空间的生意,所有的空置期,压缩的越短,收益越高,也反映了产品竞争力强 。
第三个租得高 。租金溢价是多方面的,刚刚讲的交付标准,也是租金溢价的一个很好的方案 。但是租金溢价不能只在第一个客户身上实现,而是要设定好周期目标,比如装修投入要满足三年内的客户都要实现溢价 。
这些内容不是靠我们自己想像出来的,而是和大量优秀玩家访谈、跑盘、电话会议探讨出来的,很高兴看到商办行业一年一年发展得越来越专业 。
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