上海地区夫妻离婚房产分割指南

目录
一、了解离婚房产分割的特殊性
1房产是人类生存的基本需求
2房产不能进行实物分割
3房产类型的多样化
二、离婚房产分割的具体方法
1折价
2变卖
3拍卖
4赠与
5放弃
【常见问题1】离婚诉讼中可以只起诉离婚而不要求法院分割房产吗？
【常见问题2】夫妻只有一套房产，离婚诉讼中可以按房间进行分割吗？
【常见问题3】夫妻双方都没有能力支付对方房屋折价款，夫妻离婚房产分割可以直接确认按份共有而不进行折价补偿吗？
【常见问题4】夫妻双方只有一套房屋，一方既不同意分割也不愿支付房屋折价款，可以申请法院拍卖分割拍卖款？
【常见问题5】我放弃所拥有的房产份额，法院就会判决离婚吗？
三、离婚房产性质的确定
1一方的婚前房产
2遗嘱继承或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产
3夫妻婚内财产协议约定只归夫妻一方所有的房产
4父母全额出资为自己子女一方购买的房产且该房产登记在自己子女一人名下
5婚后用个人财产购买的房产
【常见问题1】婚前买的房子就是婚前个人财产，婚后买的房子就是夫妻共同财产吗？判断房产性质是按照房产证颁发的时间界定吗？
【常见问题2】夫妻一方婚前按揭购房婚后用夫妻共同财产还贷，离婚时房屋婚后的增值部分是夫妻共同财产吗？
【常见问题3】父母出资买的房子，房产证登记在夫妻一方或双方名下，如何判断是夫妻共同财产还是个人财产？
【常见问题4】父母全额出资，单独登记在子女名下的房产，父母离婚时可以作为夫妻共同财产分割吗？
【常见问题5】婚后夫妻一方用婚前个人存款单独出资买的房子，且房产亦登记在出资者自己名下，该套房产应为夫妻共同财产还是个人财产?
【常见问题6】婚前一方承租的公房，婚后购买为产权房，产权证登记在夫妻一方名下，是夫妻共同财产吗？
【常见问题7】如何确定农村宅基地上建造的房屋是否是夫妻共同财产？
【常见问题8】婚前个人房产结婚满8年会成为夫妻共同财产吗？
【常见问题9】婚后将婚前个人房产卖了又买的房子是夫妻共同财产吗？
【常见问题10】结婚前签定购房合同付首付婚后拿到房产证是夫妻共同财产吗？
【常见问题11】夫妻婚前共同出资购房，房产证登记在一方名下，是夫妻共同财产吗？
【常见问题12】婚前一方出资购房一方出钱装修或婚后对婚前一方所有的房产进行过修缮、装修，是夫妻共同财产吗？
四、离婚房产价值的确定
1协商确定
2评估确定
【常见问题1】离婚房产价值的确定是以当初购买房产时的合同价为准？
【常见问题2】离婚房产价值的确定一定要申请评估公司评估吗？
【上海地区夫妻离婚房产分割指南】五、离婚房产的分割原则
1尊重当事人共同意愿
2男女平等
3照顾子女和女方权益
4照顾无过错方
5有利于生产、方便生活
【常见问题1】出资多少会不会影响离婚房产分割的比例？
【常见问题2】离婚后的居住问题离婚房产分割时法院会考虑吗？
【常见问题3】期房、二手房、动迁房房产证还没有办出来离婚时可以分割吗？
【常见问题4】按揭房贷尚未还清离婚时房产如何分割？一般会判给主贷人吗？
【常见问题5】离婚房产分割是按出资比例分吗？
【常见问题6】离婚房产分割可以在法庭上竞价谁出价高判给谁吗？
【常见问题7】夫妻只有一套住房离婚时怎么分割？
【常见问题8】父母可以参与夫妻离婚房产分割诉讼吗？
六、离婚房产分割法律汇编
正文
房产是每一个家庭必须的生活资料，几乎每个婚姻的裂变都会涉及到离婚房产分割问题。在离婚诉讼中房产经常是夫妻分割的最有价值财产，它浓缩了夫妻在婚姻关系存续期间大部分财富的积累，凝结着当事人几年、甚至几十年的辛苦和汗水。当夫妻关系融洽时，它是双方的“爱巢”；一旦夫妻感情突变，它又是双方争夺的“主战场” 。
一、了解离婚房产分割的特殊性
夫妻离婚房产分割有着区别于夫妻其他共同财产分割的特殊性，了解这些特殊性将有助于我们判断法院在审理离婚房产分割案件时的基本思路。
1房产是人类生存的基本需求。解决并保障人民群众的居住问题是政府的基本职能之一。“吃、穿、住、行、用”是人的五大需求，“住”排第三，可见人类对“住”的需求程度。唐代大诗人杜甫曾赋诗许愿：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山！呜呼！何时眼前突兀见此屋，吾庐独破受冻死亦足！”所以，无论现在房价有多贵，人们还是争相购房，这也是原因所在。一个人如果不能解决居住问题，就有可能露宿街头，更有可能被冻死，这在当今社会是谁也不愿看到的；一群人如果不能解决居住问题，就有可能引起社会的动荡，政局的不稳。因此，能否解决好人民群众的居住问题也是考验一个政府执政能力的标准之一。
2房产不能进行实物分割。房产是不动产，房产是附着于土地上的定着物，具有不可移动性，不能像冰箱、空调一样被搬来搬去。我国对不动产的管理实行的是登记制度，房产的转让、抵押都要依法进行登记，没有进行登记就不产生转让、抵押的效力。因此，夫妻分割一套房产，不可能按照房产的间数分割所有权，否则就破坏了房产设计功能的完整性，更没有办法进行物权登记。
3房产类型的多样化。随着近年来房产政策的不断变化，历史遗留下来的房产类型比较复杂，有承租、使用的公房、廉租房、福利房、商品房、自建私房、经济适用房等等，这些类型的房产和当地政府的政策具有很大关系，具有很强的地域性特征。
因此，本文并不试图研究全国各地已经出现的房产类型及这些类型的房产在离婚诉讼中如何分割，本律师仅就夫妻共有产权房的分割方法，结合自己多年的司法实践加以分析、研究。产权房一般指的商品房，也包括售后公房，是指当事人拥有上海市房地产登记管理部门颁发的《上海市房地产权证》，能够独立上市交易，不受政府政策限制的各类所有权房产。
二、离婚房产分割的具体方法
关于共有物的分割，《物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”鉴于前文讲到的房产分割的特殊性，故不可能对诉争房产进行实物分割。
《婚姻法》第三十九条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决” 。由此，只要夫妻双方协商一致，夫妻离婚房产分割可以有以下几种方法：
1折价。夫妻只有一套房产的，离婚后房产归夫妻一方所有，获得所有权的一方支付另一方房屋折价款；夫妻有多套房屋的，也可以对多套房屋按照折价补偿的方式进行分割。折价补偿的分割方法，在司法实践中较为常见，也是上海法院最常采用的离婚房产分割方法。
2变卖。在离婚诉讼期间，夫妻双方共同将诉争房产在市场上出售，然后依法分割卖房款。变卖在夫妻离婚诉讼中很少遇到，其主要原因在于变卖需要夫妻双方均同意出售为前提，然而房产的买卖一般需要几个月的时间，而法院审理离婚案件的审限最长也就6个月。
3拍卖。拍卖和变卖的方式基本相似，都是在诉讼期间将诉争房产出售，然后依法分割卖房款。但拍卖和变卖的不同之处在于：变卖是夫妻双方按照市场价出售，而拍卖则是法院委托拍卖行按照拍卖规则进行出售。由于实践中拍卖的价格往往会低于市场价，所以很少有夫妻在离婚诉讼阶段就委托法院对诉争房产进行拍卖分割的。
4赠与。离婚诉讼案件中将诉争房产进行赠与处理，可以是夫妻双方共同赠与，也可以是夫妻一方赠与所拥有的房产份额。总之，只要当事人同意赠与，法院并不排斥。如夫妻双方或一方将所拥有的房产份额赠与自己的未成年子女等等。
5放弃。离婚房产分割诉讼中，当事人的财产权利如何行使均为当事人的自由，夫妻一方放弃分割夫妻共有房产，只要意思表示真实，法院一般都会确认。
【常见问题1】离婚诉讼中可以只起诉离婚而不要求法院分割房产吗？
杨欣律师解答：从法律上讲，“不告不理”是法院审理案件的基本司法原则。如果原告单独起诉离婚并不要求法院对财产分割进行处理，那么法院断无理由在原告诉讼请求之外处理财产问题。但是，我国法院在审理夫妻离婚案件时，为了避免出现“诉累”，常常在判决夫妻离婚的同时就夫妻共同财产的分割及子女抚养问题一并进行解决。即便原告起诉离婚时并不要求对财产进行处理，如果被告要求分割财产，那么法院还是有权处理双方的财产问题的。
【常见问题2】夫妻只有一套房产，离婚诉讼中可以按房间进行分割吗？
杨欣律师解答：不行。离婚房屋按房间分割违反了一物一权
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五、离婚房产的分割原则
离婚时夫妻共有房产如何分割，我国婚姻法没有明确规定具体的分割比例，仅做了一些原则性的规定，上海法院有一些审判实践中的做法，下面做一简单介绍。
1尊重当事人共同意愿。我国《婚姻法》第三十九条规定，对夫妻共同财产的分割首先由夫妻双方进行协商，协商不成时才依法进行判决。这一方面体现了法院对当事人财产处分权的充分尊重，另一方面法院也顾忌到如果强行判决可能给将来的执行带来麻烦。因此，法院会力主推动当事人之间达成一致意见，尤其是在当事人双方仅有一套住房的情况下。
2男女平等。即夫妻双方对于其共同财产享有平等的共有权，不受双方收人状况、对家庭贡献的影响，双方均有平等分割共同财产的权利。
3照顾子女和女方权益。首先，应优先考虑未成年子女的利益，根据未成年子女的需要给予必要的照顾。其次，应照顾女方的权益。考虑到相当一部分女性的经济能力相对较弱，在日常家务中的付出很难物化为财产收益，故在分割财产时，有必要照顾她们的权益，使其离婚后的基本生活更有保障。《妇女权益保障法》第四十八条“夫妻共有的房产，离婚时，分割住房由双方协议解决；协议不成的，由人民法院根据双方的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则判决。夫妻双方另有约定的除外。夫妻共同租用的房产，离婚时，女方的住房应当按照照顾子女和女方权益的原则解决。”《婚姻法》第三十九条也作了类似规定。因此，在夫妻房产分割中尤其要充分体现对妇女儿童权益的保护，尽量将房产分割和子女抚养结合起来，这是法律的强制性规定。
4照顾无过错方。对于因一方过错导致离婚的，可在分割财产时适当照顾无过错方，以体现法律的公平与正义。但这种照顾不是民事责任，其性质不同于离婚损害赔偿责任，因此，这里的过错并不限于重婚、姘居、实施家庭暴力、虐待、遗弃等重大过错行为，还包括其他违反婚姻义务或故意以悖于善良风俗的方法损害婚姻关系的过错行为。
5有利于生产、方便生活。分割夫妻共同财产时，应从充分发挥共同财产的效用和不损害财产的经济价值出发。这一点对法院确定房子所有权归属，解决双方居住问题尤为重要。
总之，对不宜分割使用的夫妻共有房产，应当根据婚姻法、司法解释确定的上述原则，综合考虑房屋的性质、来源、婚姻关系存续时间长短、双方住房情况以及照顾子女和女方原则等因素，分给一方所有。分得房屋的一方应给予另一方相应价值的补偿。
【常见问题1】出资多少会不会影响离婚房产分割的比例？
杨欣律师解答：司法实践中，上海法院对离婚房产如何分割经常会考虑双方对房产的贡献，这也是基于公平公正的司法理念决定的。夫妻双方各自对购房的出资比例经常会对离婚房产的归属及分割比例造成影响。由于夫妻婚后购房，无论是哪一方的出资，一般均为夫妻共同财产出资，为此，购房时的出资情况对于此种情况下的房产分割影响较小。出资情况对离婚房产分割的影响主要体现在夫妻双方婚前共同购房的案例中。根据上海高院的规定，如果恋爱期间共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有，析产分割的处理应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。
【常见问题2】离婚后的居住问题离婚房产分割时法院会考虑吗？
杨欣律师解答：我国婚姻法第四十二条规定，离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。上海法院认为，住房为一方所有，离婚时住房一般仍归该所有人。如另一方离婚后确实无房，法院可根据具体情况判决允许其暂住；也可判决无房一方另外租房居住，若经济确有困难，享有房屋产权的一方可给予一次性经济帮助。为此，离婚后居住情况不仅会对夫妻一方个人房产造成影响，基于婚姻法第四十二条的立法理念，夫妻一方离婚后居住困难甚至会对夫妻共同房产分割的分割造成影响。
【常见问题3】期房、二手房、动迁房房产证还没有办出来离婚时可以分割吗？
杨欣律师解答：根据我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十一条规定，离婚时双方当事人对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。为此，如果夫妻婚后购买的房屋尚未过户到夫妻名下，其房屋权利归属根据物权法规定尚不能认定为夫妻共同所有，为此法院不能处分房屋的所有权，只能判决房屋的使用权。但根据上海法院的司法审判实践，有时法院为避免当事人的诉累，对夫妻离婚时尚未取得房屋所有权的房产分割，一般会依据已经签订的购房合同，判决由夫妻一方来履行；判决履行购房合同的一方支付另一方一定数额的购房折价款作为补偿。
【常见问题4】按揭房贷尚未还清离婚时房产如何分割？一般会判给主贷人吗？
杨欣律师解答：房产是夫妻共同财产，夫妻婚后共同购房的按揭房贷亦是夫妻共同债务，未付清的按揭款应由双方共同偿还。夫妻离婚时，法院通常在判决房产归一方所有的同时，按揭未还清的房贷离婚后亦由得房者负责清偿。由于法院对房产归属的处理可能涉及贷款人和银行签订的住房按揭贷款合同的变更，所以上海法院的常用的分割方法是：谁是按揭贷款合同的主贷人，在双方条件相同的情况下，法院更倾向于把房屋判给谁所有。但也有例外，例外的情况就要参照离婚房产分割的其他原则了。贷款买的房子离婚时房子判给贷款人所有仅仅是审执兼顾原则的派生情形。由于夫妻婚后买的房子一般只有一个主贷人，配偶是共同抵押担保人，为此将贷款买的房子离婚时房子判给贷款人所有可以避免离婚后需要变更贷款抵押合同。当然，这不是离婚房子判给谁所有的决定因素。如果此时非贷款方需要抚养小孩，或者没有居住房屋，或者有能力提前还贷并支付贷款方房子的分割款，或者有其他需要离婚时照顾的情节，那么法院也要首先考虑判给非贷款方所有，并非谁贷款买的房子离婚时房子就一定会判给谁。
【常见问题5】离婚房产分割是按出资比例分吗？
杨欣律师解答：根据我国婚姻法关于离婚房产分割的规定，夫妻双方有婚内财产协议或离婚时可以协议房产分割的，依照协议约定。无法协商解决，那么法院将依照照顾子女和女方权益的原则进行判决。其原因在于夫妻共有房产，如果没有约定按份共有，法律推定为共同共有。约定按份共有的房产将根据双方所占份额比例进行分割，但对于夫妻共同共有的房产只能根据婚姻法规定的离婚房产分割原则进行分割。
【常见问题6】离婚房产分割可以在法庭上竞价谁出价高判给谁吗？
杨欣律师解答：关于离婚房产分割可以在法庭上竞价取得的问题，最高人民法院《关于适用<婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十条对婚姻法第三十九条曾作出补充解释：双方对夫妻共同财产中的房产价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房产所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房产所有权的，由评估机构按市场价格对房产作出评估，取得房产所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房产所有权的，根据当事人的申请拍卖房产，就所得价款进行分割。根据最高法院司法解释我们可以看出，夫妻双方采用竞价方法确定房产所有权的归属有两个基本前提：其一，双方均主张房产所有权；其二，双方均同意同意竞价取得。如果有一方不同意竞价，法院就不能运用竞价规则处理离婚房产分割问题，法院没有强迫当事人接受竞价的权利。上海市高级人民法院在《关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》中进一步明确：关于离婚诉讼中，当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属的处理，应按照婚姻法及其司法解释的规定，财产的处理应以照顾女方和抚养子女一方的权益为原则。在处理共有房产时，当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属，若符合下列条件的，可予准许：(1)双方同意竞价；(2)双方经济、住房等条件基本相同。上海高院关于竞价规则司法适用的指导意见之所以设定夫妻双方采用竞价方法确定房产所有权的归属必须满足“双方同意竞价”和“双方经济、住房等条件基本相同”两个基本条件，原因在于竞价规则排斥了夫妻离婚财产的处理“应以照顾女方和抚养子女一方的权益”的基本法律原则。即便竞价规则从表面上看是公平的，但考虑到子女、女方及生活困难一方的法定利益，那么通过竞价来处理房产分割问题就显的不那么公平了。为此，上海法院适用竞价规则的三个前提条件就是：1、双方均主张房产所有权；2、双方均同意竞价；3、双方经济、住房等条件基本相同。
【常见问题7】夫妻只有一套住房离婚时怎么分

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